Ulrike Witt

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23.03.2017

König Kunde

Alle Themen Immobilien + Expansion #Shopping-Center

Florian Lauerbach, Geschäftsführer der ILG Assetmanagement GmbH und der ILG Centermanagement GmbH

Florian Lauerbach, Geschäftsführer der ILG Assetmanagement GmbH und der ILG Centermanagement GmbH

Nach Jahren des Booms ist die Shoppingcenter-Branche in eine reife Phase getreten. Die Center-Betreiber und Eigentümer setzen im neuen Marktumfeld auf die konsequente Positionierung und Ausrichtung am Konsumenten. Unser Handelsimmobilien-Experte Marco Atzberger im Gespräch mit Florian Lauerbach, Geschäftsführer der ILG Assetmanagement GmbH und der ILG Centermanagement GmbH:

Atzberger: Im heutigen Markt wird die Positionierung von Centern immer wichtiger. Wie gehen Sie dabei vor?

Lauerbach: Im zunehmenden Wettbewerb ist die Positionierung eines Centers ein elementarer Baustein für den Erfolg. Jedes von der ILG verwaltete Center durchläuft einen aufwändigen standardisierten Positionierungsprozess der durch ein interdisziplinäres Team aus Assetmanagern, Centermanagern und Propertymanagern durchgeführt wird. Um ein Center und seine Zielgruppen in allen Facetten zu verstehen, ist die Basis einer jeden Positionierung immer eine umfangreiche Faktensammlung. Wesentliche Teile dieser Sammlung sind beispielsweise der „Customer Journey“ genannte Quality Check und eine detaillierte SWOT-Analyse. Am Ende des Positionierungsprozesses steht immer ein individueller Maßnahmenplan. Das Ziel ist die Handelsimmobilie optimal an die Kundenbedürfnisse anzupassen, als Marke und Erlebnis zu etablieren und damit die Mieterträge nachhaltig zu sichern und zu steigern. Eine von uns durchgeführte Positionierung ist niemals nur Selbstzweck, wir wollen damit immer einen Mehrwert für den Eigentümer erzielen.

Atzberger: Im Vergleich zu Shopping-Centern haben Fachmarktzentren in der Regel eher wenig organisierte Werbegemeinschaften. Gibt es trotzdem Möglichkeiten von kooperativen Marketing-Maßnahmen?

Lauerbach: Prinzipiell verfolgt eine Werbegemeinschaft in beiden Fällen dasselbe Ziel: ein erfolgreiches Standort-Marketing. Bei Fachmarktzentren besteht aber für den Mieter zumeist keine mietvertragliche Verpflichtung einer Werbegemeinschaft beizutreten und damit auch keine Verpflichtung zur Zahlung von Beiträgen. Es ist sehr schwierig dies nachträglich in die Mietverträge der Bestandsmieter aufzunehmen. Das Centermanagement der ILG bindet deshalb die Mieter auf andere Art ein, um das fehlende Budget zu kompensieren. Kostenintensive Marketingmaßnahmen lassen sich damit zwar nicht durchführen, aber es gelingt doch die Mieter zu überzeugen, dass sie sich an Vor-Ort-Aktionen und Veranstaltungen beteiligen und zumindest Sachleistungen oder Personal beisteuern. Dies funktioniert aber nur, wenn das Centermanagement eine enge Beziehung zu den Mietern aufbauen kann und eine offene Kommunikation betreibt. So schaffen wir es auch ohne Werbeetat, dass das Center einen einheitlichen Auftritt nach außen hat und eine win/win-Situation für die Mieter und den Standort entsteht.

Atzberger: „Der Mieter im Fokus“- ein Schlagwort oder ein Managementansatz?

Lauerbach: Mieter und Handelsimmobilien sind immer nur gemeinsam erfolgreich. Um diesen Erfolg nachhaltig zu sichern, müssen die Mieter und der Manager an einem Strang ziehen und jeden Tag hart daran arbeiten. Als Assetmanager und Centermanager von rund 600.000 m² Handelsfläche pflegen wir seit langem einen engen Kontakt zu unseren Handelsmietern und kennen daher sehr gut deren Bedürfnisse und Anforderungen. Da wir dieses Wissen nicht nur für unsere tägliche Arbeit nutzen wollten, sondern strukturiert darstellen wollten, geben wir seit 2015 einmal im Jahr gemeinsam mit der Berlin Hyp und der BBE Handelsberatung die Studie „Der Mieter im Fokus – Handelsimmobilien neu denken“ heraus. Neben der jährlichen Mieterbefragung zu unterschiedlichen Schwerpunkten, stellt die Studie auch immer innovative Konzepte vor. Da sich in den letzten Jahren neben dem Lebensmitteleinzelhandel auch die Betreiber von SB-Warenhäusern am wandelfreudigsten zeigten, haben wir in den ersten beiden Ausgaben ausführlich darüber berichtet. Beide bisher erschienenen Studienteile stehen Ihnen unter www.ilg-gruppe.de/downloads zum Download zur Verfügung oder können kostenlos bei uns als Printausgabe angefordert werden.

Atzberger: Ist der Hype um Handelsimmobilien überzogen? Aufgrund der Preisentwicklung der letzten Jahre kommen die Renditen unter Druck, lohnt sich ein Investment noch?

Lauerbach: Mit dem richtigen Manager eindeutig ja! Derzeit ist ein Ende der Preissteigerungen, vor allem bei den Fachmarktzentren, die teilweise schon für fast das 20-fache der Jahresmiete gehandelt werden, noch nicht absehbar. Die gestiegenen Preise haben natürlich die Rendite für den Eigentümer unter Druck gesetzt und man darf heute nicht mehr davon ausgehen, dass sich die Einnahmensituation einer Handelsimmobilie automatisch durch Mietsteigerungen bei Nachvermietungen verbessert. Die ILG Gruppe stellt sich dieser Herausforderung. Neben der effizienten und kostenbewussten Verwaltung gilt es vor allem zusätzliche Einnahmequellen zu identifizieren und Werte zu heben. Es gibt in nahezu jedem Center die Möglichkeit, zusätzlich Einnahmen beispielsweise durch Konzessionärsvermietungen, Erweiterungen, etc. zu erzielen und ungenutzte Flächen zu aktivieren. Dies ist zweifelsfrei ein aufwändiger Managementansatz, am Ende werden aber Mehrwerte für den Eigentümer geschaffen. Der langfristige Erfolg einer Handelsimmobilie ist unserer Meinung nach nur mit dem richtigen Management sichergestellt.

Atzberger: Vielen Dank für das Gespräch. Sicherlich wird uns die kundenorientierte Positionierung von Centern auch auf dem Deutsches Shopping-Center Forum 2017 in Bonn am 9. Und 10. Mai beschäftigen. Die ILG ist ja dort auch vor Ort und ich bin auf weiterführende Diskussionen gespannt.

 

 


01_Logo_MZ_RZ_CMYK.pngDie eigentümergeführte ILG Gruppe ist ein führender Investor und Manager für Handelsimmobilien mit über 30-jähriger Erfahrung. Mit den Geschäftsfeldern Kapitalverwaltung, Assetmanagement und Centermanagement bietet die ILG ihren Investoren und Kunden ein voll integriertes Betreuungskonzept für Handelsimmobilien über alle Phasen ihres Lebenszyklus. Das Gesamtinvestitionsvolumen der ILG übersteigt € 1 Mrd. Aktuell verwaltet die ILG rund 600.000 m² an Handelsflächen. Die Vermietungsquote liegt bei 99%.


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