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23.09.2020

Zukunft der Handelsimmobilien

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Drei Fragen an Jan Schwarze, Team Leader Research bei CBRE //

Wie hat sich der Markt für Immobilien seit der Corona-Krise entwickelt? Wie hat sich die Krise auf Immobilienpreise ausgewirkt?

Jan Schwarze, Team Leader Research bei CBRE (Quelle: CBRE)

Jan Schwarze, Team Leader Research bei CBRE (Quelle: CBRE)

Schwarze: Die disruptiven Kräfte, die auf dem Asset Handelsimmobilie lasten, waren bereits vor Ausbruch der Corona-Krise enorm. Geänderte Konsumgewohnheiten, der Wettbewerb mit dem omnipräsenten Onlinehandel, die zunehmende Digitalisierung oder eine wachsende Distanzsensibilität der Kunden sind nur einige Herausforderungen, denen sich der stationäre Einzelhandel – wenn auch je nach Branche in unterschiedlichem Maße – bereits vor der Corona-Pandemie ausgesetzt sah. Neu an der öffentlichen Gesundheitslage ist, dass die Krise diese Veränderungsprozesse noch einmal beschleunigt hat, ähnlich wie ein Katalysator.

Bereits vor der Krise standen die Kaufpreise für Handelsimmobilien in den besonders mit dem Onlinehandel im Wettbewerb stehenden Segmenten Shopping-Center und High Street unter Druck. Das Investoren aufgrund der Corona-Krise speziell in diesen Segmenten nun noch einmal zurückhaltender agieren, zeigt sich nicht nur an den in den letzten Monaten deutlich gestiegenen Renditen, sondern ist auch am Kapitalverlust börsennotierter Immobilienunternehmen mit einem entsprechenden Anlageschwerpunkt erkennbar. Ausnahmslos pessimistisch ist das Gesamtbild am Investmentmarkt allerdings nicht. Lebensmittelmärkte wie Discounter, klassische Supermärkte und SB-Warenhäuser sowie kleine und mittlere Nahversorgungs- bzw. Fachmarktzentren mit einem nur geringen Fashion-Anteil und auch Baumärkte gehören zu den großen Gewinnern. Schon vor der Krise hatte sich der Lebensmittelhandel als besonders online-resistente Branche und wichtiger Frequenzbringer erwiesen und erfreute sich investorenseitig einer stetig steigenden Beliebtheit. Während des Shutdowns waren diese Objekte kaum von behördlich angeordneten Schließungen betroffen und wurden als systemrelevant geadelt. Im Ergebnis markiert der Shutdown der Corona-Krise eine Zweiteilung der Einzelhandelswelt: Die systemrelevante Nahversorgung trennt sich von systemirrelevanten Handelskonzepten ab.

Gab es viele Mietaussetzungen und wie haben sich diese auf den Immobilienmarkt ausgewirkt?

Schwarze: Je nach Assetklasse haben wir ganz unterschiedliche Mietzahlungsquoten der Einzelhändler beobachtet. Während bei Supermärkten/Discountern kaum Ausfälle zu verzeichnen waren, lagen die Mietzahlungsquoten bei Nahversorgungs- und Fachmarktzentren bei 70 – 95 % sowie bei Handelsflächen in High Street-Immobilien und bei Shopping-Centern bei jeweils etwa 30 – 50 %.

Insbesondere Handelskonzepte, die schon vor dem Shutdown in wirtschaftlichen Schwierigkeiten waren, gerieten mit Eintritt in die Shutdown-Phase endgültig in eine Liquiditätskrise. Neben den bisher bekannt gewordenen Insolvenzen prominenter Filialisten nutzen jedoch auch viele weitere Einzelhändler die Gelegenheit, um ihr Standortportfolio neu auszurichten bzw. mit den Vermietern die Mietvertragskonditionen neu auszuhandeln. Neben dem Mietniveau wird dabei u.a. um eine Ausweitung von mietfreien Zeiten und Incentives gerungen, Umsatzmieten kommen stärker zum Tragen und Pandemieklauseln werden neu in Verträge mit aufgenommen. Dies hat dazu geführt, dass sich die Vermarktungszeit für eine Geschäftsfläche in zentraler Innenstadtlage deutlich verlängert hat.

Grundsätzlich hat sich die ohnehin in den letzten Jahren gestärkte Verhandlungsposition der Mieter von Handelsflächen durch die Krise noch weiter verbessert.

Für welche Handelslagen können Sie einen positiven Ausblick geben?

Schwarze: Insbesondere in den Haupteinkaufslagen der deutschen Top-Städte dürften Ausfälle von Mietern und Leerstände nur kurzzeitig bemerkbar sein, zumal gerade ausländische Konzepte sich weiterhin den deutschen Markt mit seinem großen Kaufkraftpotenzial erschließen wollen. Allerdings dürften sich die Lagen in der Tendenz räumlich weiter konzentrieren und verkürzen und gleichzeitig im Hinblick auf ihre Profilierung noch stärker ausdifferenzieren.

Ebenfalls krisenresistent präsentieren sich die Luxuslagen in den Metropolen. Die physische Präsenz und der persönliche Kundenkontakt sind für die Anbieter von Luxusgütern essentiell, weshalb diese Standorte eine von der Entwicklung der Konsumlagen abgekoppelte Entwicklung zeigen. Trotz der derzeitigen Reisebeschränkungen und dadurch bedingten geringeren Anzahl kaufkräftiger Touristen zeigen sich die Anbieter von Luxusgütern weiterhin expansionsfreudig.

Hingegen ist in den Hauptgeschäftsstraßen speziell in Klein- und Mittelstädten sowie in weniger gut positionierten Shopping-Centern von sinkenden Mieten und steigenden Leerständen auszugehen, da die expansionswilligen Konzepte sich auf die Top-Standorte fokussieren.

Darüber hinaus sind es die gut erreichbaren innerstädtischen aber auch dezentralen Versorgungsstandorte, die von der Krise wenig beeinflusst wurden und denen auch weiterhin eine gute Zukunftsperspektive attestiert werden kann, so sie denn ein entsprechend attraktives Angebot für die Versorgung der lokalen Bevölkerung vorhalten.

 

Jan Schwarze ist Team Leader Research und verantwortet das operative Management der Research-Abteilung von CBRE. Beim ZIA Herbstgutachten war Herr Schwarze in Zusammenarbeit mit dem EHI für das Kapitel über den Einzelhandelsimmobilienmarkt verantwortlich.


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